Was ist der Leverage Effekt/ Kredithebel
Der Leverage Effekt wird bei gewissen Voraussetzungen als Hebel eingesetzt, um ihn zum eigenen Vorteil zu nutzen. Das Ziel von jeder Investition, die mit einem Anteil an Eigenkapital und einem Anteil an Fremdkapital, das meistens von einer Bank stammt, finanziert ist, ist die Rendite. Wenn die Erlöse, die erwartet werden, dem Eigenkapital gegenübergestellt werden, ist die Eigenkapitalrendite definiert. Ein weiterer Aspekt, um den Hebel des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrendite zu errechnen, ist die Gesamtkapitalrendite, die das Verhältnis der erwirtschafteten Gelder gegenüber den eingesetzten Geldern beschreibt. Der Leverage- Effekt beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Zinssatz des Fremdkapitals geringer ist als die Gesamtkapitalrendite. Das bedeutet also, dass eine Immobilie mit Hilfe eines Darlehens zu dem Zweck gekauft wird, einen Gewinn zu erzielen. Berechnet werden kann dieser, indem das eingesetzte Fremdkapital inklusive der Zinsen von dem Erlös aus der Investition in die Immobilie subtrahiert wird. Wenn der Sollzins in Prozent kleiner ist als die Gesamtkapitalrendite in Prozent, ist zusätzliches Fremdkapital sehr lohnenswert. Das liegt daran, dass die Eigenkapitalrendite höher ausfällt als wenn keine Fremdfinanzierung einbezogen ist. Es ist auch sinnvoll den Leverage- Effekt der Immobilie zu kalkulieren. Das Resultat dient dazu einschätzen zu können, ob die Eigenkapitalrendite gesteigert werden kann, indem refinanziert wird oder ob es ratsamer ist eine weitere Immobilie zu finanzieren und die bereits bestehende Immobilie höher zu belasten.
In der Theorie wird das Eigenkapital zwar kontinuierlich durch ein Fremdkapital ersetzt, es gibt jedoch auch Grenzen. Es ist zum Beispiel eine Grenze erreicht, wenn Banken oder auch andere Geldgeber kein Geld mehr geben, da die Eigenkapitalquote deutlich unterschritten wurde. Ergänzend bedeutet eine Zunahme der Verschuldung auch eine Zunahme der Zinsen. Dies hat zur Folge, dass die Zinslast höher werden kann als der Gewinn, der mit dem Fremdkapital erzielt wird.
Ein positiver Effekt wird erzielt, wenn die Zinsen von dem aufgenommenen Kapital niedriger sind als die Rendite der damit finanzierten Investition, was sich auch Leverage Chance nennt. Ein negativer Effekt hingegen zeigt sich, wenn die Zinsen des aufgenommenen Kapitals über der Investitionsrendite liegen.
Warum wird er so oft bei Immobilien eingesetzt
Unter der Voraussetzung, dass das Vorhaben in einem machbaren Rahmen ist und die Bonität und die Wirtschaftlichkeit als wesentliche Kriterien für einen möglichen Erfolg vorhanden sind, ist der Leverage- Effekt eine Chance. Wenn zum Beispiel eine preisgünstige Immobilie erworben oder selbst gebaut wird, kann der Erfolg sogar auf der Miete alleine basieren, was zu einem vermehrten Gewinn führt und somit das Eigenkapital und die Eigenkapitalrendite steigert. Die Vorteile der Hebelwirkung kristallisieren sich also klar heraus. Es können hohe Gewinne bei einem geringen Kapitaleinsatz erzielt werden und eine deutliche Renditesteigerung wird möglich.
Welche Risiken gibt es
Je höher die Gewinnmöglichkeiten sind, desto höher ist auch das Risiko, weshalb die Hebelwirkung nicht für Einsteiger geeignet ist. Zusätzlich ist es nicht empfehlenswert, diese Spekulation in ein herkömmliches Anlageportofolio zu integrieren, da sie selbst bei großer Erfahrung unberechenbar ist. Für einen potentiellen Erfolg ist es somit dringend notwendig gut zu planen und alle Details sorgfältig zu durchdenken.
