Bauträger sind immens wichtig für die Immobilienbranche, denn sie kaufen Grundstücke, um diese zu bebauen und anschließend zu verkaufen. Solche Projekte sind in der Regel mit hohen Investitionskosten verbunden. Dazu kommt noch der Fakt, dass die Bauträger bzw. Projektentwickler mehrere große Projekte gleichzeitig durchführen.
Für viele Projektentwickler kann das zu finanziellen Problemen führen, da bei mehreren, großen Projekten die finanziellen Mittel schnell ausgehen können. Als Bauträger ist man also auf externe Finanzierungspartner angewiesen, die mit dem nötigen Kapital aushelfen können. In der Regel sind das Banken und Investoren.
In diesen Fällen wird eine Bauträgerfinanzierung aufgesetzt. Also Kredite, welche auf die Bedürfnisse von Bauträgern spezialisiert sind und in den jeweiligen Verträgen sind alle Finanzierungsdetails aufgelistet.
Neben diesen herkömmlichem Weg gibt es auch andere Finanzierungsformen, die immer mehr an Beliebtheit gewinnen. Ein Weg ist die Beschaffung von Mezzaninkapital.
Mezzaninfinanzierung
Eine Mezzaninfinanzierung hilft Bauträgern den Eigenkapitalanteil zu senken und ermöglicht es die Projekte besser bewältigen zu können.
Das Besondere an dieser Finanzierungsform ist die Tatsache, dass es eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital darstellt. Je nach Form kann es bilanziell dem Fremdkapital oder dem Eigenkapital zugeordnet werden, so Philipp Hain von der Vermögensverwaltung Reval Prime.
Bei den Kapitalgebern handelt es sich oft um Unternehmen aus dem Bereich Private Equity. Diese gehen ein hohes Risiko bei der Finanzierung ein, erhalten aber auch einen fest vereinbarten Darlehenszins im Gegenzug. Oftmals auch einen Gewinnanteil.
Meist wird das Mezzaninkapital als Darlehen abgewickelt, welches nachrangig besichert wird.
Die Mezzaninfinanzierung ist eine gute Alternative zur klassischen Bauträgerfinanzierung. da diese den Eigenkapitalanteil senken und Banken mittlerweile zurückhaltender geworden sind was Kredite angeht. Sie müssen nämlich risikoreiche Kredite mit mehr Eigenkapital unterlegen.
Was muss man bei Immobilienfinanzierungen beachten?
Finanzierungen für Bauträger sind komplex und keine einfache Angelegenheit. Um genau kalkulieren zu können, wie viel Kapital in Anspruch genommen werden muss, sollte ein Bauträger 2 Kennzahlen im Blick behalten. Die Bauzeit und die Baukosten.
Natürlich ist es im Vorhinein schwierig alles bis ins kleinste Detail zu planen und zu kalkulieren, denn es kann immer sein, dass etwas Unvorhersehbares passiert. Trotzdem sollte man versuchen, so präzise wie möglich in seiner Vorarbeit zu sein, um auch vor ungeplanten Herausforderungen bestehen zu können.
Beispielsweise sollte man als Bauträger mehrere Angebote von Bauunternehmen einholen, um eine erste Kostenplanung aufzustellen. Auch die Bauzeit des geplanten Projekts muss ermittelt werden, da Bauträger im Normalfall vorfinanzieren, bis das Geld des Kunden da ist.
Weiterhin muss man auch als Bauträger eine gewisse Bonität mitbringen. Zwar kann man den Eigenkapitalanteil mit Finanzierungsinstrumenten wie der Mezzaninfinanzierung geringhalten. Dennoch ist ein gewisser Eigenkapitalanteil immer erforderlich.
Probleme, die auftreten können
Ein finanzielles Risiko ist immer gegeben bei großen Immobilienprojekten. Banken und andere Finanzierungspartner müssen früh eine Entscheidung treffen und das in einer Zeit, in der die tatsächlichen Kosten noch nicht überschaubar sind. Auch gibt es immer wieder unvorhersehbare Dinge, die passieren können und das Projekt gefährden können. Beispielsweise kann sich das Projekt zeitlich stark verzögern, was immer mehr Geld verschlingt und zu finanziellen Engpässen führen kann. Auch ist die Intention von großen Immobilienprojekten die, dass man das Projekt wieder am Ende verkaufen möchte. Es besteht also ein kleines Verkaufsrisiko für Banken, da die Nachfrage nach Immobilien auch schnell mal zurück gehen kann. Sowas sollte man in seinen Berechnungen auf jeden Fall mit einplanen.
